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【 优秀论文|厦门马銮中心岛地下空间控制性详细规划编制的思考 】

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优秀论文|厦门马銮中心岛地下空间控制性详细规划编制的思考

优秀论文 | 厦门马銮中心岛地下空间控制性详细规划编制的思考
2017-11-29 韦希 厦门市城市规划学会 厦门市城市规划学会

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本文涉及项目,由厦门市城市规划设计研究院编制的《马銮湾新城中心岛(含马銮岛)地下空间开发利用规划》荣获2017年度福建省优秀城乡规划设计奖一等奖

摘  要: 地下空间建设对城市发展具有重要意义,但其具有不可逆性和难以改造等特点,地下空间规划更需要预见性。当前我国地下空间控制性详细规划在内容深度、规划管控体系等方面存在不足,导致地下空间规划难以指导建设实施。厦门马銮中心岛规划编制采用地下空间系统整合的规划方法,地下空间和地面控制性详细规划、轨道站线位、水系及生态修复、竖向及土方平衡、综合交通、市政专项等规划同步结合。提出以轨道交通为主导、与填海造地密切结合、与市政道路工程进行三维空间整合等地下空间规划编制思路;从定性、定形、定量、定期角度编制规划内容;并从地下空间分类、运营管理模式、规划控制体系方面提出管理编制的思考。研究结果可为科学编制地下空间规划,合理利用城市地下空间,缓解城市发展空间压力提供借鉴。

关键词:地下空间;系统整合;控制性详细规划;轨道交通。

1引言

        近年来,随着我国城市化进程加快,不少大城市“向地下要空间”,其目的是为了扩充土地容量,为城市提供新的空间资源;结合轨道交通站点,与地上慢行系统无缝对接;扩充城市基础设施,整合市政管线,减少道路开挖;增强城市防灾抗毁能力,将人防工程与城市建设结合。目前,上海、深圳、杭州等经济发达、城市发展水平较高的城市,积极开展其主副中心区、交通枢纽地区、公共活动中心等地区控制性详细规划层面的地下空间规划,一类是针对重点片区单独编制的地下空间控规;另一类是将地下空间的内容纳入地面控规的章节。城市重点片区的地下空间的规划内容要求较高,应对地下公共空间的形态、地下空间的开发强度等指标充分论证,倾向于单独编制。(顾新,于文悫,2014)地下空间规划在编制中存在与地面控规一体化结合不足,与市政工程规划自相矛盾,与轨道站点衔接不够紧密,规划不够精细、控制体系不完善,被动服从于其他相关工程规划等现象,导致地下空间在实施时问题百出、困难重重。

        本文以厦门的马銮中心岛为例,在规划上实现地下空间系统整合,“5+1”项专项规划实现同步编制,包含地面控制性详细规划、轨道交通综合开发规划、竖向及土方平衡规划、综合交通规划、市政专项规划、水系及生态修复规划,避免地下空间控规与工程规划互相打架的问题,统筹专项规划,避免规划之间的自相矛盾。提出以轨道交通为主导、与填海造地密切结合、与市政道路工程进行三维空间整合等地下空间规划编制思路;从定性、定形、定量、定期编制规划内容;并从地下空间分类、运营管理模式、规划控制体系方面提出规划管理的思考。研究结果可为科学编制地下空间规划,合理利用城市地下空间,缓解城市发展空间压力提供借鉴。

2 目前地下空间控规编制及实施中存在的问题

2.1难以统筹其他专项规划

        地下空间控制性详细规划大部分与地面规划并非同步编制,往往作为地面规划完成后的补充文件。而地下空间规划在编制中会根据方案对地面规划进行调整,如果遇到矛盾常常服从其他规划,处于“弱势地位”。(陈志龙,2005)轨道站点开发规划、市政综合管廊规划、综合交通规划等对地下空间的影响都较大,在编制地下空间控制性详细规划的同时,如果不统筹这些相关规划,在空间布局和竖向整合上实现精细化,将导致地下工程实施困难。

2.2规划控制体系不完善

地下空间的规划成果完成后需要一个“转译”的过程,最终形成规划管理的控制文件。地下空间各项控制指标的设置及其弹性的设定是编制中一个难题。控制指标越详尽、指标的刚性越强,越能保证地下空间的合理性。但详尽的控制指标过早确定又难以适应在建设中遇到工程管线和地质条件等不确定因素带来的变化。如果规划方案比较概念化,控制要素和指标的设定宽泛,则无法作为划拨、土地使用权出让的依据,对地下空间的建设也难以起到控制引导作用。

2.3规划实施各自为政

因地下空间的不确定性和开发时序的不一致,特别是涉及到连通空间,往往因为建设主体的不确定而难以实施。同时,地下空间应因地制宜、因时制宜,部分城市缺乏长远考虑与统筹规划,盲目扩大地下建设,忽视了地下资源的不可再生性。地下空间应以改善城市环境为目的,同时满足海绵城市等要求,宜统筹安排,而非盲目扩大城市空间容量。

3 基于系统整合的马銮中心岛地下空间控规

3.1编制思路

3.1.1以轨道交通为主导的地下空间规划

3.1.1.1以轨道交通为依托塑造中心岛主要的地下公共空间

        轨道2、6 号线沿规划的东孚东路设置,马銮中心站和马銮西站均为2号线与6号线的平行双岛换乘站,轨道4号线沿灌新路设置,在马銮中心站与2、6号线换乘。(图1)结合轨道站线位方案,结合轨道区间上方40米宽的绿化中分带,对地下空间进行详细设计。保留马銮中心站四个象限的出入口,结合周边地块预留通道接口条件;在站点西北侧地块内设置换乘大厅,连接北侧轨道4号线马銮湾中心站;利用中央绿轴延续地下商业街至湾区,并且结合地面绿化设置下沉广场、采光中庭等,提高地下通风采光条件;站点西侧圆盘绿地,结合海绵城市的理念设置下沉式公园,向西延续地下商业街;周边地块地下开发可相互预留通道接口,未来可形成地下通道网络。


图1 地下公共空间方案图

3.1.1.2以轨道人流组织地下交通流线引导地下连通工程

        与地铁车站相连接的地下街及公共建筑地下室的标高与车站站厅层标高一致。马銮中心站周边地块与轨道交通车站步行系统进行连通。(图2)本片区规划拟建9处地下过街通道,主要位于东孚东路、环湖路和灌新路,其中:3处为利用轨道站厅预留24小时过街通道,2处为与地下商业街合建,另外4处为单独建设。

图2 马銮湾中心站流线组织图

3.1.2与填海造地密切结合的地下空间规划

        马銮中心岛现状是近海域的鱼塘,在地下空间的编制过程中与土方及竖向规划紧密结合。中心岛的开发建设管理机构对地下空间整体设计,统一建设,预留地下公共空间、地下商业街、轨道空间、地下道路需要的空间,减少土方工程,避免道路反复开挖。根据测算,马銮中心岛的填方量1750万方,由于与相关规划融合,提前预留地下开发空间,可节省填方量约300万方。

3.1.3与市政道路工程实现三维空间整合

        形成“综合管廊+地下空间开发+地下环形车道”三位一体的地下空间整合区。与综合管廊规划同步编制,解决与综合管廊的布局和竖向上的矛盾,保障地下商业街和预留的过街地下通道。核心商务区到达性停车交通需求量较大,地面环境控制难度较大。应构建服务区域的地下停车网络系统,有效使到达性交通在地下得以实现,减少核心区地面机动车交通量,提升地面环境并实现停车资源的共享和集约化利用。(于文悫,顾新,2015)马銮中心站车行环道1750米,东起花港路,南至芸和路,西至万福路,北至马銮湾中路。双车道单向行驶,地下二层与周边地块的竖向对接。

3.2编制内容

3.2.1定性——梳理功能系统

        马銮湾中心岛地下空间开发功能设施主要包括:地下交通设施(含地下轨道交通设施、地下道路交通设施、地下静态交通设施、地下过街设施)、地下市政公用设施(含地下综合管廊、地下环卫设施等)、地下防灾设施(含地下公共人员掩蔽设施、地下疏散干道设施)、地下公共服务设施(含地下商业设施、地下文体设施)(表1)。(陈志龙,2005)

表1 马銮中心岛地下空间功能一览表

3.2.2定形——整合空间布局

3.2.2.1整合地下空间布局

        轨道先行:近期建设轨道2/6/4号线及马銮中心站、马銮西站、换乘空间。

       设施整合:在竖向和平面对地下交通环路、地下停车、人行通道、综合管廊等设施进行整合;协调地下平面及竖向空间布局,集约利用地下资源,提高城市整体运行效率。

        综合开发:结合轨道线及站点周边规划地下商业综合体、地下商业步行街。结合控制性详细规划的商务区,将商务区地下空间、道路地下空间、中心公共绿地广场地下空间复合开发,形成商务公共活动中心,具有地下停车、地下道路、地下公共服务、地下市政等多种功能需求的综合开发片区,地下空间开发形态呈整体网络化开发。(图3、图4)同时该地区宜高度重视环保减排及安全防灾,利用地下空间实现市政、交通设施的入地化及集约化、防灾设施的系统化,提高地区环境品质及防灾抗毁能力。

图3 地下空间布局图

3.2.2.2竖向功能布局

表2 地下空间设施的竖向配置与深度引导

图4 马銮中心岛地下空间竖向开发分层示意图

3.2.2.3重点片区地下空间规划

        马銮湾中心站地下空间开发——整合轨道、地下商业街、综合管廊、地下道路、地下步行系统。马銮湾中心站位于道路中央绿化带下方,为地下三层站,结合地下二层站厅付费区设置商业通道连接周边地块,地下一层为物业开发,可结合绿轴进行完整连续的地下商业街开发,并且利用采光天井,将光线引入地下二层,实现站厅层自然采光;竖向标高为站台层负22米,站厅层为负16米,地下一层商业开发为负9米,站体覆土3米;周边地块衔接标高为地下二、三层地下停车场。(图5)

图5 马銮湾中心站竖向开发剖面图

3.2.3定量——预测需求规模

        根据地下空间布局,预测地下空间开发量,以便适度、合理的规模推进地下空间开发。本片区总建筑规模约456万㎡,地块地下空间开发总规模约104万㎡,则地下空间开发量比例为22.9%。其中,规定性控制功能为地下配建停车、地下结建人防。此两项功能开发规模控制下限。引导性控制功能为地下商业等公共服务设施开发。此项功能开发规模控制上限。其他引导性功能为地下道路交通设施、地下车行连通设施、地下过街设施、地下市政厂站设施、地下环卫设施、地下能源设施。此项功能开发规模按实际规划需求确定。

        对地块开发强度进行划分。高强度区主要集中于轨道站点周边综合开发地块,平均地下开发2-3层。中强度区主要集中于核心岛商务办公及混合开发地块,平均地下开发1-2层。低强度区主要集中于居住区商住地块,平均地下开发1层。

3.2.4定期——统筹建设时序

        地下空间的开发应合理安排时序,高效、集约化利用空间,统筹地下空间的预留与建设。近期地下空间开发主要为地下公共空间及较明确的建设项目。发包含轨道线站位及地面道路、结合轨道开发周边重点地块及地下商业、市政综合管廊、灌新路下穿道路、市政配套。中期地下空间开发包含马銮湾西站北侧地下通道及商务地块、马銮湾西站与马銮湾中心站区间周边地块、马銮湾中心CBD商务区地块及地下交通、配建市政设施。(图6)


图6 近期地下空间开发示意图

3.3编制与管理

3.3.1地下空间分类

        地下空间分为公共性地下空间(政府主导)和经营性地下空间(开发商主导)两类。

        公共性地下空间包含轨道2、4、6号线及2、6号线沿线的地下商业街、综合管廊和缆线管廊、灌新路下穿隧道和东侧地下车行环道、地下过街通道、地下垃圾转运站、公园、学校等民生工程的地下空间,(图7)以及配建的公共停车场和人防掩蔽场所经营性地下空间主要为开发地块的地下空间,地块配建的停车场和人员掩蔽场所纳入招拍挂条件。

图7 公共性地下空间开发示意图

3.3.2运营管理模式

        一、二级开发商在开发建设中,都需要严格按照控规层面下的地下空间开发控制指标与要求,保证核心区地下地上空间利用以及整合的实效性。政府可以发挥更大的监督和检查作用,引导和协调出让地块的开发商按照规划来完成各自地块内地下空间的建设,以及与公共用地地下空间的连通工程,顺利推进地下空间的整体开发。

        建设区域内涉及到公共与非公共地下空间,为了使地下空间运营管理更加方便,实行由一级开发商成立地下空间管理公司,,负责地区公共用地下的部分地下空间运营管理,包括地下道路、地下步行系统、地下社会公共停车库的运营管理,以及地区地下空间运营过程中的协调工作;由地铁公司负责地铁车站的运营管理;由地块开发物业的管理公司管理地块内的地下空间运营的运营管理模式。

3.3.3规划控制体系

        合理对地下空间进行刚性控制和弹性控制,特别是要强调公共利益的刚性。(图8)重点控制地下步行网络和重要的公共空间,如地下公共空间的范围、规模、相邻地块之间的通道、地下通道的出入口位置等;(顾新,于文悫,2014)对于业主开发部分的地下空间,应发挥市场的作用,考虑其弹性变化的因素,在不破坏公共利益和总的建设规模前提下,允许具体设计和实施过程中带来的局部微调,并在规划管理方面,征询相关的法律法规,制定对地下空间控制性详细规划进行局部修正的合理程序和相关制度,以适应地下空间的管理特点。

图8 地下空间控制图则

4小结

        由于地下空间资源具有不可再生性,地下工程建设具有不可逆性和难以改造的特点,地下工程要与地上规划无缝衔接,而且比地面工程更需要预见性。同时应做好规划的统筹,要与地下工程的各规划同步结合,与填海造地密切结合,与海绵城市结合,适度发展地下空间,实现系统整合。地下空间具有三维属性,在控制性详细规划阶段应针对公共地下空间进行详细设计,从而推演出合理的指标,对公共空间的刚性要素进行控制。对于业主开发部分的地下空间,应发挥市场的作用,适当留有弹性空间。 

参考文献

        [1]陈志龙.城市地下空间规划[M].东南大学出版社,2005.1

        [2]顾新,于文悫.城市地下空间利用规划编制与管理[M].东南大学出版社,2014.1

        [3]于文悫,顾新.立体城市规划理念和实现路径探索[J].地下空间与工程学报,2015(11).

作者信息

韦    希   厦门市城市规划设计研究院 综合开发所主任工程师,高级工程师,注册规划师。


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本文来自微信公众号:厦门市城市规划学会
发布时间:2017-11-29 15:45:35

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