首页 日报 新闻 讨论 | APP 下载


【 可负担城市︱纽约高品质可负担住房:设计指南与案例集(I) 】

本站微文频道仅收录微信文章列表索引
点击这里去看文章全文


反馈邮箱 admin@caup.net

可负担城市︱纽约高品质可负担住房:设计指南与案例集(I)

可负担城市︱纽约高品质可负担住房:设计指南与案例集(I)
Citipedia 一览众山小-可持续城市与交通

编 • 辑 • 团 • 队

原文/  NYC Design

   翻译/孟阳、郝璐、陈纤嫣、潘明熙、周亚雷       文献/ 温宇辰     校验/ 众山小

  编辑/ 众山小    排版/ 赵贤华

城市

交通

译者导读


纽约可负担住房有着悠久的历史传统,为应对当前面临的新问题和挑战,如体现在住房问题上的社会不平等、住房短缺、高租金带来的经济压力等,纽约市长提出了雄心勃勃的纽约住房计划2.0,何为实现这一目标的有效途径?在政府补贴、税收优惠、住房开发模式等方法之外,设计和可持续理念是至关重要的一个方面;这篇报告回顾了纽约可负担住房的历史和未来发展的基于与挑战,结合对七个优秀设计案例以及相关跨部门协调和审查流程的介绍,描绘了纽约可负担住房发展的前景,并以此为基础憧憬一个平等、健康、友好、可持续发展的城市生活。


图一、设计纽约高质量的可负担住房


概述

纽约住房新时代

住宅构成了城市建成环境的主要部分,住房不仅改变居民的生活,也能够形成充满活力的多样化社区并影响其邻里环境和街区独一无二的特征,有尊严的、靠近如工作、学校和交通设施等资源和基础设施的可负担住房,使得家庭和社区能够繁荣发展;纽约市长Bill de Blasio雄心勃勃的纽约住房计划2.0 (见附录94页)提出到2026年要建造和保有30万套可负担住房并保持纽约社区的多样性和活力,其中高级别的和支助性住房计划特别支持弱势群体;而非传统住房,如微型居住单元,则用以适应不断变化的人口,同时在如模块化建造和适应性再利用等领域的试验促进建造技术不断发展,以实现更快的可持续发展,HPD协同包括拥护者,开发商,租户,社区组织,民选官员和金融机构等超过13个姐妹机构领导执行该计划,设计优秀的住宅将持续、积极地介入和干预场地环境,并以此促进更为公平与可持续、更有具弹性和健康的纽约城市生活。


基于创新传统的建设

自19世纪晚期,住房设计标准和立法通过获得更多的采光和空气来对抗传染病的蔓延,在纽约历史的不同时期,政府机构和专业部门提出了他们那个时代最好的可负担住房思路。纽约市住房管理局 (The New York City Housing Authority) 的First Houses启动了其后发展成包括各种类型的326个公共住房项目的开发,这些项目目前居住着超过400万的纽约客。 在20世纪60-70年代,城市发展公司 (Urban Development Corporation)招募国内最优秀的建筑师,包括建筑和城市研究机构的成员,为中低收入者设计住房。


今天的多功能建筑综合体与历史上的合作开发项目相关,其中包括商店,文化设施,和社会服务。纽约昂贵的土地推动了高密度开发,这使得发展绿地和开放空间成为了一项挑战。Sunnyside花园(Clarence Stein 和 Henry Wright, 1928)提供了一个当今建筑师经常借鉴的解决方案,即低楼层、密集的住宅围绕一个由私人和共享花园组成的系统。


住房设计的进步就帮助纽约人改善了他们的生活,持续的设计创新不仅涉及个人住宅,也包括半公共空间以及建筑和街道相连的公共区域。最近,可负担住房已经被纳入可持续建筑实践。2005年纽约新住宅竞赛(New Housing New York, 2012),其结果为由于倡导将可支付性和可持续性结合而备受赞誉的Bronx南区的开发项目Via Verde (Dattner建筑事务所和Grimshaw建筑师事务所,2012),如今已经成为标准,Via Verde采用的策略——如太阳能、有穿堂风的公寓、在地健康服务以及居民花园用地——已经影响到其他的项目,并且纽约市现在也有了有助于打造可负担住房发展的相关导则,包括企业绿色社区标准和纽约市的主动设计导则(见附录,94页)。


纽约住房建设面对的主要挑战

新一轮的住宅开发既要解决既有的问题和挑战,同时又要能够支持新的生活方式。目前纽约有17%的纽约家庭属于核心家庭;更多的人选择独居或者是非传统的共享居住模式,许多人也选择在家办公,这就意味着他们住的房子要同时兼具居住和办公室两种功能;纽约不断增长的老龄人口中的96%正在步入高龄化,许多人需要建造和改造住房以减少流动性。最为紧迫的是,新建房屋必须有助于邻里社区发展而无需置换现有的长住居民。

 

全国范围内,持续的经济和社会不平等与对有色人群低收入社区投资减少的历史相关。 差异存在于包括纽约住房在内的生活的方方面面。 这些差异对个人产生重大影响,尤其是健康方面,。如东Harlem地区的人口平均寿命为76岁。而在南面紧邻的更为富裕的上东区,居民的平均寿命达到85岁。建设高品质住房很复杂,各种挑战—资金、分区法、劳动力和社区问题——随着投资的不断撤离在联邦政府层面变得更加复杂。每一个新的可负担住房开发项目都为突破解决这些历史遗留问题和制约因素发挥作用。

 

设计是启动纽约住房计划的一个重要组成部分。历史表明缺乏设计质量的住房快速产出是短视的。纽约早期住房开发由于在项目起步时期缺乏良好的施工建设,后来需要大量的投入来进行翻新。除了对高质量建筑和施工的实际需要外,设计良好的住房还有助于塑造邻里特征,给所有居民带来生活的尊严感。

 

此报告的发布协同由公共设计委员会(PDC)监督推行的政府持有土地可负担住房开发项目新审查程序。私人开发的可负担住房往往建在政府出售或转让给开发商的土地上,而纽约有时也通过向私人出租而不是出售土地来保留对可负担住房用地的所有权。这些土地租赁协议将这些可负担住房开发项目置于PDC的管辖和审查之下。

 

为此,PDC 与合作的城市各部门——DCP, HPD和EDC —— 建立了一个精简的跨部门审查进程,旨在缩短审查时间表,建设更好的可负担住房(见审查进程图,第90页)。作为纽约市的设计审查机构,公发委倡导在公共领域中的卓越和创新,为及促进高质量的可负担住房设计,公发委力求在最需要的地方建设可负担住房并促进纽约的社区建设。


关于本报告

《设计纽约: 高质量的可负担住房》(参考文献1,如需下载请公号后台留言索取)由纽约市公共设计委员会(PDC)、纽约艺术联合会和美国建筑师协会纽约分会(AIANY)联合提出,一个更大范围的协作部门包括城市规划部(DCP)、住房保护和发展(HPD)、设计和建筑部(DDC)和经济发展公司(EDC)。 报告梳理总结了目前纽约市已建成的可支付房设计优秀案例,以及对来自公共和私营部门的住房领导人的访谈;以期结合本报告的初衷,倡导在可负担住房和公共领域追求卓越的设计、协同相关部门的审查过程共同对城市公共利益做出贡献。

 

同时,该报告向包括纽约市各级机构及其申请人等专业人员和公众开放,其中的案例亦为房地产开发商,设计师和可负担住房组织提供灵感,进而有助于增强公民和社区组织追求高质量可支付房的能力和意识。

 

报告分为三个主要部分:

01

指导原则:

介绍了PDC审查程序所涵盖、设计应考虑的各项内容:场地规划,建筑体量,材料,立面,门窗,底层环境,交通动线和开放空间设计。


02

案例研究:

七个最近具有示范效应的本地住房开发项目的设计,每个设计都应对纽约市的具体情况和挑战;结合这些指导原则,这些案例展示了从城市设计到建筑细部各个层面的设计创新。


03

附录:

包含全美国和全球的可负担住房的创新案例,来自如加州和欧洲这些区域,这部分内容将在今后纳入在线参考。


本报告中采用了美国住房和城市发展部对可负担住房的定义——当住房单位的价格不超过家庭收入30%时,为可负担住房。案例研究采用联邦政府规定的地区中等收入标准(Area Median Income, AMI)来确定居民收入等级。文中提及的可支付房和支持性住房是专门为“极低收入”到“中等收入”家庭,或是AMI在30%至250%之间的家庭保留的。其中一个项目中还包括了为公共住房居民预留的公寓。每个案例中都提供了关于可支付明细的特定信息。

 

对谁而言可支付?纽约的AMI值来自联邦定义的一个比纽约市区要大得多的纽约大都市区。Housing New York 面向AMI在零到165之间的居民。目前,除了低收入人群,纽约的中产阶级也面临寻找可负担住房的挑战。纽约两卧室公寓的月租均价($3,562)对于中产阶级四口之家(年收入$95,400)而言,是高达年收入45%不堪重负的支出。太多的纽约人仍在为能找到他们能够负担得起并有质量保障的住房而苦苦寻觅。

 

走向更公平的城市——《设计纽约: 高质量的可负担住房》基于纽约市最近几个建成项目、设计导则,以及住房和建筑环境标准,介绍了针对特定社区、不同规模和项目的不同的设计策略,许多出色的住房建筑得以建造和保护,但仍然任重而道远。此次合作展示了开发新一代高质量可支付房的机遇,将有助于在质量、特色、多样性以及丰富体验等多方面提升纽约社区,一个重要的共识是:好的设计可以帮助建成更有利于环境、健康以及建立归属感和自豪感的社区,而住房不仅是一个家,还是为纽约市及其社区和居民提供的重要基础设施。

 

这些原则和案例说明设计是解决在我们的住房和社区建成环境中由来已久社会不平等状况的重要手段。税收奖励,低息贷款和其它补贴是重要途径,包括转让政府持有的、在一段时间后可以回到市场价格水平的土地给开发商,以鼓励建造可负担住房。在纽约市2016年执行的强制纳入性分区政策下建造的开发项目,或者在出租给开发商的政府持有土地上的开发项目,都要求必须包含永久性可负担住房,同时通过要求私人开发商将租金持续保持在市场价格水平以下,纽约市正在努力寻求为即将到来的新世代提供可负担住房。 


设计导则

以城市全域公平,可持续发展,弹性,和健康生活为发展目标,公共设计委员会(PDC)的可负担住房审核程序基于明确的相关术语,通过八项设计目录涵盖从选址研究到建筑材料选择全过程,旨在激发设计面向场地限制、建造法规以及资金挑战等问题,并深刻理解纽约市多样社区构成背景,同时关注降低和控制低成本,为所有市民提供安全和有尊严感的家园社区,实现更加公平的城市。这些原则并不是规定性的,其中也有可供评估和改善的部分。其主要原则涵盖了建筑的外部环境,但也包含影响外部环境和项目整体关系的内部空间。

 

关于PDC的审核相关信息请参考附注部分和相关的纽约市指导纲领,包括城市规划部(the Department of City Planning)的《纽约城市规划城市设计准则》(《Urban Design Principles for Planning New York City》),住房发展与保护部(the Department of Housing Preservation and Development)的《设计导则》(《Design Guidelines》),市长修复与弹性办公室(the Mayor’s Office of Recovery and Resiliency)的《气候适应性设计导则》《Climate Resiliency Design Guidelines》,以及主动设计中心(the Center for Active Design)的《主动设计导则》(《Active Design Guidelines》)。这些导则旨在引导补充目前有关社区和居住空间设计的城市指导纲领。


1

场地规划

图二、场地规划


场地规划阶段决定了后续工作的框架,应该结合社区环境、相关联的基础设施和活动,并在特定情况下考虑未来发展的灵活性;设计和开发团队、城市部门、以及社区合作部门应在前期将场地规划融入项目发展进程,以确保项目能够整合现有的建成环境并进一步改善社区。


  • 考虑机动车,自行车,和行人在场地内和周边的动线…

  • 考虑明确的视觉通廊和实体道路交叉路口…

  • 对于在街角或者整个街区的开发项目,考虑沿主干道集中商业建筑,沿着次干道则允许分布居住和更多的被动使用…

  • 对于街区中部或者被填充的场地,考虑小尺度策略,比如路标或环境监控,来减少不理想的状况如噪声,交通拥堵,和令人不适的场景…


2

建筑体量

图三、建筑体量


建筑形体尺度应与其内部功能相适应,同时形体关系,如各种建筑高度和建筑退让在街道上展现建筑形象并影响街道和社区环境,考虑周全和设计美观的建筑形体有助于使大尺度住宅顾及行人尺度从而让人们有宾至如归的体验;建筑形体设计应该巧妙利用场地的最佳特征以及与相邻建筑的关系


  • 考虑打破整体体量规模来关联更低部分或与相邻建筑在高度上保持协调…

  • 考虑设计后退来最优化景观和公共户外空间,例如院落和露台…

  • 考虑建筑高度和道路退让之间的关系以及人行道上的行人体验…

  • 在街角或整个街区的开发项目中,考虑将集中的大体量与现有建筑在高度上协调,并将较低的体量与开放空间和行人通道整合在一起…

  • 在街区中部或被填充区域,考虑到把大体量集中在建筑中部,而向外部的低层建筑和街道逐渐降低高度…


3

建筑材料

图四、建筑材料


建筑材料兼具美学和功能性,选择可持续建筑材料与住区的环境影响、施工可行性、能源花费和耐用年限息息相关;建筑材料选择应该与当地建筑专家意见一致并保证建造质量,耐用、易于维修的建筑材料有益于延长建筑物使用年限;长远地看,前期对材料和细节的良好设计和施工控制,可以减少翻新需求,从而节约了建筑成本。


  • 考虑用其他补充性材料而不是严格与邻近建筑一致…

  • 考虑用组合材料来连接建筑表面,强化建筑物体量以及区分内部功能…

  • 考虑使用易于维修的不对环境造成太大影响的材料…

  • 考虑建筑物的预期寿命,以及材料如何随时间而改变…


4

场地规划

图五、建筑立面


立面、体量和建筑材料一起呈现建筑物的外部特征; 临街立面、可见的背立面和侧立面都赋予了建筑师不同的设计机会,不同的立面应该根据内部功能和所处外部环境来设计;立面设计应该注重色彩和材料的搭配及其连接方式以塑造整体感;一个具有美感的立面可以带给居民和社区尊严和家一般的感觉。


  • 考虑立面设计如何有助于在既存的社区和居民中突出建筑物的特征和个性…

  • 考虑每个立面如何响应不同的功能和环境条件…

  • 考虑避免共面材料连接进一步消解整体体量…

  • 考虑用功能性要素,比如遮阳或窗户框架,来提供深度和阴影线条…


5

窗户与门

图六、窗户与门


门窗在功能性之外,有助于在内部功能和周边场地间建立视觉连接并营造安全感;门窗设计和布局设计应有助于增强建筑物的光线控制和能源效率,其核心挑战是如何最大限度的接近自然光和空气且达到能源效率目标并提供必要的私密感和灵活度


  • 考虑门窗布局如何可以提高内外部空间视觉和物理空间的连接性…

  • 考虑门窗的图案,大小,几何形状如何影响内部空间和功能…

  • 考虑窗户大小,边框和遮阳作为功能性和装饰性元素…

  • 考虑将暖通空调百叶窗整合进窗框来简化细节…


6

接地层环境

图七、接地层环境


接地层是建筑与街道连接的地方,也是开发项目与社区相连接的地方;接地层都应该尽可能友好,并通过设计加强建筑在街道的表现力且与内部功能相协调。此外,如果建筑在洪区,接地层设计应该采取防洪措施和使用相关材料。


  • 考虑一个友好的入口,其中有可供居民聚会的空间…

  • 考虑使用大面积窗户来促进底层活动和街道间视觉上的连接性…

  • 考虑可共享的居住空间使用来加强表现力和街道生活…

  • 考虑植被或独特的设计元素作为对街道的屏障…

  • 考虑结合对垃圾区域和服务区域的监控,如果安全监控是必要的,考虑设计监控与整体的建筑特征的连接关系…


7

交通动线

图八、交通动线


交通动线可以帮助塑造使用良好的公共共享空间,提供内部功能间或建筑和街道间以及社区之间的视觉和行为联系,而整合较大范围的交通设施,比如地铁线和自行车道,可以将小区道路和更大尺度的交通系统相连接;同时,便于使用的步行空间、健身设施、或者楼梯,可以促进健康的生活方式。


  • 在住宅小区内,考虑机动车,自行车,和步行交通穿越场地和周边的动线…

  • 在建筑内,考虑整合动线,比如楼梯外接到共享和公共空间以鼓励积极使用和加强空间上的视觉联系…

  • 考虑用暖色调和欢迎性的材料,自然光,和有教育意义的图案以促进使用…

  • 考虑视觉联系促进物质连接,和用视域走廊来增强通过场地和通过建筑的动线…


8

开放空间设计

图九、开放空间设计


户外公共空间是居民的主要活动设施和环境福利;比如露台,是可以帮助连接新建筑和临近小区以及现有城市肌理的重要的设计元素。公共空间的景观设计应与居民和社区的使用意愿一致,为可持续和弹性目标做出贡献。


  • 考虑植被作为街道活动和建筑间的屏障,且提供地面层所需的私密度…

  • 考虑设计座位来连接各种功能区域或自成一区…

  • 考虑儿童娱乐区域和老年休息区…

  • 在露台,考虑与更大的开放空间在功能或视域上连接…

  • 在较大的开放空间,考虑设计最大限度的灵活使用…


未完待续

新期刊!正在发行











点击阅读原文购买



一览众山小●为本文提供

资料

下载

 


索取请电邮 Daizongliu@qq.com 

或微信号 SustainableCity 后台留言


1、《设计纽约: 高质量的可负担住房》

资料


免费索取英文原文资料:

联系微信公众号 SustainableCity

或电邮 Daizongliu@qq.com 

我们帮助中国

可持续发展


城市规划|城市交通|非机动交通

|活力街区与公共交通|

|量化城市与大数据|


 

我们作为专业志愿者团体

秉承理想,帮助中国可持续发展,并为之贡献


• 理念与传播 •

• 培训与教育 •

• 实践与孵化 •


欢迎加入我们


 

2014-2018 © 转载请注明:
源自公众号“一览众山小-可持续城市与交通”


    阅读原文
    点击查看原文
    本文来自微信公众号:一览众山小-可持续城市与交通
    发布时间:2018-09-26 07:20:00

    微信公号:一览众山小-可持续城市与交通

    原文链接:查看微信原文



    本站文章为自动抓取,如有相关转载权限问题
    请邮件:admin@caup.net